逾期交房违约金诉讼时效问题简析

2010年，李小姐与某开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于2010年6月30日前交付涉案房屋，并约定如开发商未按合同约定交付房屋，逾期不超过180天，开发商按日向李小姐支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，买受人如同意继续履行合同，则出卖人需按日向李小姐支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，李小姐按照约定支付房款，但开发商直至2013年7月31日才竣工验收备案。2014年，李小姐向法院提起诉讼，要求开发商按已付房款万分之五每天的标准支付2010年7月1日至2013年7月31日期间的逾期交房违约金。庭审中，被告认为原告的诉请已过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。经过一审法院审理认为原告诉请未过诉讼时效，应从实际交付第二天开始计算诉讼时效，而原告请求的违约金过高，依法调整为万分之三每天。一审判决后，原被告双方均不服一审判决，向中院提起上诉，二审法院经审理认为，自合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故李小姐所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。即从起诉之日起倒数两年之内的违约债权诉讼时效才予以保护。

由于我国立法制度的不完善，因此，针对该问题不同法官、法院的观点并不一致，对于类似案件，现法院判决主要有以下三种观点：

第一种观点认为：诉讼时效应当从合同约定交付的第二天开始计算，超过两年则买房人丧失了胜诉权。

第二种观点认为：诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，即从涉案房屋取得竣工验收备案表才开始计算诉讼时效。

第三种观点认为：逾期交房违约金是以日为单位计算，该违约金是持续性债权，每天应单独计算诉讼时效，诉讼时效逐日届满从起诉之日起倒数两年之内的违约债权诉讼时效才予以保护。

虽目前珠海主流观点为第三种观点，但笔者却认同第二种观点，具体理由如下：

根据李小姐跟开发商签订的补充协议约定“逾期超过180天，若买受人仍要求继续履行合同的，则合同应继续履行，自买卖合同第七条规定的最后交付使用期限的第二日至其实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房款的万分之五的违约金”的约定是对出卖方逾期交付房屋时买受方可以主张的违约金债权的计算方式，而非每逾期一日就单独产生一个独立的债券违约金，也不是对违约金支付期限的约定，而从补充协议中看出，违约金是一个直至涉案房屋竣工验收后才可明确的债权，如以每日的违约金单独计算诉讼时效，则会造成诉累，浪费诉讼资源，不利于督促被告履行合同义务。因此，笔者认为以第二种观点认定诉讼时效的起算点更为恰当。

文献参考：珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第58号民事判决书。

最高院关于按日累积的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复